20 perguntas sobre cotas imobiliárias
1 - O que é cota imobiliária, time sharing, multipropriedade e imóvel compartilhado?
R: A multipropriedade, cada pessoa pode adquirir uma fração de tempo (exercício temporário) sobre o imóvel (apartamento, quarto, casa etc), obtendo a faculdade de usar e gozar de forma exclusiva o bem imóvel, de forma alternada no tempo, cabendo a cada titular/comprador a responsabilidade sobre as despesas do imóvel, dentro da proporção (tempo) de sua fração, porém, com título de proprietário do mesmo.
Quanto a denominação Time Sharing, é a expressão utilizada nos Estados Unidos da América, que é o direito de uso, onde pode ser aplicada a bens móveis como barcos e aviões. No Brasil, até o momento, o Time Sharing se restringe aos bens imóveis, como as cotas imobiliárias. Na Europa, o referido instituto jurídico existe desde 1960.
O sistema utilizado para os imóveis é conhecido de várias formas e nomenclaturas, as vezes guardando pequenas diferenças de um para o outro, como time-sharing nos países de língua inglesa, multipropriedade na França, na Espanha e na Itália, nesta também como proprietà spa-zio-temporale; como direito real de habitação periódica, em Portugal. A doutrina argentina refere-se à propriedade de tempo compartilhado.
2 - Qual a lei que trata sobre o tema?
R: A Lei 13.777/2018, ou Lei da Multipropriedade, foi publicada em dezembro de 2018 e altera regras do Código Civil e da Lei de Registros Publicos. Por meio dela, instituiu-se a multipropriedade: possibilidade de vários proprietários em um mesmo bem, que o utilizam em uma parcela de tempo determinada.
3 - Outras Leis estão sendo aplicadas ao tema?
R: Sim, a LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018, conhecida como lei de "distrato" (apenas para contratos feitos a partir da publicação da lei) e a LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002, conhecida como código civil.
4 - O sistema de intercâmbio funciona?
R: Na verdade não é tão simples conseguir um intercâmbio entre cotas, é possível, mas não é simples e deve ser pedido com muita antecedência. Alta temporada sempre é muito complexo conseguir a troca.
5 - Consigo vender a qualquer momento a Fração imobiliária?
R: Não é tão fácil vender uma propriedade compartilhada, pois apesar de avançar muito no mercado brasileiro ainda é pouco conhecido e gera muitas resistências aquilo que é desconhecido.
6 - O que é o intercambio?
R: Um intercâmbio de férias é o ato de "negociar" ou trocar sua (s) semana (s) de férias no hotel onde você comprou o seu tempo compartilhado ou cota mobiliaria, por outra semana em outro hotel, quem faz esse tramite são as “intercambiadoras” como RCI, interval e outros.
7 - O intercambio tem taxa?
R: Sim, tem taxa, pois a “intercambiadora” cobra por sua prestação de serviços.
8 - Ao utilizar o intercambio tenho que pagar por fora pelo "all inclusive"?
R: Sim, você troca apenas hospedagem, não por alimentação, a não ser que o seu imóvel tenha garantido "all inclusive", o que é muito difícil.
9 - Quais os custos visando investimento?
R: Todo investimento tem riscos caso busque almejar lucro, e existem várias taxas internas do empreendimento, esse tipo de imóvel é melhor comprar ciente de que será para o lazer próprio e de sua família.
10 - Tenho que pagar taxa de condomínio?
R: Sim, pois o imóvel tem sua manutenção e despesas, deve observar se ela é proporcional ao tempo que é proprietário.
11 - Posso alugar minha cota imobiliária?
R: Sim, deve observar as regras da administradora e ou condomínio.
12 - Tenho direito de arrependimento?
R: Depende, se a compra foi feita dentro do local onde o empreendimento está registrado você não pode fazer jus a direito de arrependimento dentro do prazo de 07 dias, agora se o local onde assinou o contrato não é o mesmo em que fica o empreendimento, nesse caso você tem direito ao arrependimento.
13 - Em caso de rescisão, eles podem aplicar multas?
R: Depende do motivo da rescisão, se a rescisão é por culpa do empreendimento, como publicidade enganosa comprovada, atraso na entrega da obra (superior ao prazo extra de 180 dias), má qualidade do imóvel entregue etc, em regra essa modalidade de rescisão só se consegue na via judicial, agora se você quer rescindir por motivos pessoais como dificuldade financeira, arrependimento ou outro, certamente terá retenção de multa sobre o valor que já pagou, porém, esse percentual pode variar de 50% a 10%, a depender da data em que assinou o contrato, se foi antes ou depois da lei de distrato, da forma do seu contrato, entre outros.
14 - A multa de fruição é válida?
R: Se o imóvel já foi entregue e você já o utilizou ou teve a sua disponibilidade, tal multa é válida.
15 - Tenho direito a devolução da taxa de corretagem?
R: O corretor que fez o seu trabalho deve ser remunerado, mas se a rescisão for por culpa do empreendimento você tem direito a devolução integral incluindo aí a taxa de corretagem, agora nas outras modalidades de rescisão você perde integralmente o valor pago de corretagem.
Ps. Só poderá lhe ser cobrado a taxa de corretagem se constar no contrato que essa responsabilidade é sua ou ter um contrato apartado de corretagem e comissão de venda.
16 - Onde a ação de rescisão deve ser movida?
R: Deve-se observar se o contrato consta cláusula de foro, se houve cláusula de foro o STJ já manifestou sobre sua validade, só não é aplicada se houver comprovação de hipossuficiência, então em regra o local da ação de rescisão é na cidade em que o empreendimento está como Caldas Novas-GO, Gramado-RS, Olimpia-SP, Barretos-SP, Pirenopolis-GO, Salvador-BA, Salinopolis-PA e outras.
17 - Devo declarar minha cota imobiliária no imposto de renda?
R: Sim, deve ser declarado qualquer bem tangível ou intangível, procure um contador de sua confiança.
18 - O prazo extra de 180 dias para a entrega do empreendimento é válido?
R: sim, é válido o STJ já avaliou tal questão, desde que seja contado em dias corridos, não é contado em dias úteis.
19 - Se quero rescindir, o que devo fazer?
R: Consulte um advogado de sua confiança, é primordial, mas você pode tentar a rescisão diretamente com o empreendimento, mas deve ficar atento se a multa de retenção a ser aplicada é justa, entre outras questões. Sempre tente documentar todas as suas ações, seja via e-mail ou mensagens por whatsapp (prints).
20 - Quanto tempo demora um processo judicial de rescisão de contrato?
R: O tempo varia de cidade para cidade e até de escrivania para escrivania, o advogado terá tal informação sobre a cidade em que atua.
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